2011德阳楼市二手房市场报告

2011年市场总体评价是：德阳房地产市场迎来了最激烈也是最惨烈的一年。受宏观调控和市场供给急剧增大的影响，市场竞争异常的激烈，随着市场观望气氛的加重，竞争也开始变得惨烈起来。

  2011年，德阳新增商品房面积达200万平方米，加上新开工的经济适用房和廉租住房以及大量的拆迁改造住房等，给德阳楼市创下了有史以来的最高记录；与此同时，截至2011年11月，德阳二手房共计成交31万平方米，较2010年下降25％。在成交价格上，与2010年成交价格比较，2010年二居室房屋成交均价在4200-4600元/平方米左右，而今年却跌到了3900-4300元/平方米左右，较2010年每平方米下降了300元左右。2011年的二手房市场走过了最为严峻的考验。

  根据我公司的市场摸底调查以及公司旗下新亚房产超市的经营实际，特推出“2011德阳楼市二手房市场报告”，仅供参考，不作市场决策依据。

  一、 2011年德阳二手房市场所表现的特点  

  （一）上半年总体平稳，下半年全面下滑

  德阳二手房市场2011年前6个月总体平稳,进入6月份以后,由于受宏观调控政策的进一步深入的影响,市场观望情绪加重,成交量逐步下降，成交价格也有所回落。

  从今年的二手房交易量来看，2月份、3月份、4月份相对平稳，6月份开始，购房观望情绪开始明显体现。特别是最近数月，在市场成交交易量下降的同时，二手房的成交价格也呈下调趋势。一些楼层高、面积大的房源，因为需求量较小、需求面较窄，基本难以成交。

  在市场整体变冷的情况下，一些好的二手房房源也出现了短时间紧俏的情况。这样的房源大多数是以多层为主，因为多层房源在德阳基本“绝迹”，特别是一些有不可替代的地理优势的房源，如果含配套装修，又是现房，具备随时拎包入住等优势，受到了很大一部分人的关注。出现这样的情况，很大程度是因为：前几年新开发的楼盘基本以大户型房源为主，时至今日又基本上是属于在建工程，加之近两年国家提倡以经济小户型为主，客观上形成了中小户型看好的市场氛围。

  在整体上，2011年二手房市场的下滑，客观上商品房的供应量增加，也对二手房市场产生了一定程度的冲击。  

  (二) 商业地产交易相对活跃，住宅交易相对低迷

  在前三年住宅价格的高速增长期，其中有不少投资型客户以及投机型客户的介入，他们将投资的视线从其他投资领域投向房地产市场，造成房地产市场的短期供求失衡，致使房地产交易一路飘红，房价也随之一路上行。

  2011年，随着宏观调控的持续深入，在住房的升值空间被挤压缩小的情况下，这些投资型客户以及投机型客户又将投资视线转向商业地产。

  在这一过程中，当然也有部分房地产开发企业在住房销售疲软的市场状况下，把投资资金从住宅撤出，转向新的投资热点--商业地产进行开发。从购买铺面到接盘写字楼，商业地产的价格从前两年几千元/平方米蹿升至现在的几万元/平方米，2011年商业地产不热都HOLD不住。

  从今年的购买客户来看，购买住房客户多以刚性需求和改善性需求为主，而往日的投资型客户以及投机型客户转向购买商铺为主。

二、影响2011年德阳二手房市场的主要因素  

  （一）宏观调控的影响

  2011年1月26日国家出台新国八条，对房价的抑制起到了明显的作用。

  1、差别化住房信贷政策

  （1）外地户口限制贷款

  户口限制对购买力的影响较大,外地人口买房要提供当地一年以上社保证明或一年以上纳税证明，而这样的客户在政策之前基本上达到20%左右。虽然各地执行有差异，但对于没有执行的一些区域也造成了客观的影响。

  （2）首套、二套贷款门槛提高、三套停贷

  今年银行贷款利率在不断调整中，首套房利率由1.0倍上调到1.2倍，二套房由1.1倍上调到1.3倍以上；购买首套住房，首付增加到3成，第二套住房，首付增加到6成，由于首付比例的提高，让客户的资金倍感压力。这对改善性客户影响很大，这样的客户在政策之前基本上达到25%左右。

  由于二手房贷款按评估价计算，银行为了控制风险，评估价相对低于成交价，所以计算下来，贷款额有时还不能达到成交价的40%。使部分改善性客户无法承受。三套房不能贷款，将一些投资性客户拒之门外。

  （3）各家银行银根紧缩，放款额度受到限制，严重影响房屋按揭。由于银行每月限制放款额度，使按揭放款时间延长，卖房人不愿等尾款时间太长，而拒绝贷款。毕竟选择一次性付款客户的不多，因而就导致了成交量的下降。

  2、商业地产交易费用过高，投资者难以承受

  在住房投资势头不大的情况下，很多客户转向商业地产投资，导致一时间商业地产投资过热。于是主管部门采取相应措施，提高税率，目前德阳市卖方的税率已经达到9.32%，双方的税费合计已经达到14.87%。鉴于市场潜规则，卖方净得，所以让作为买方的部分投资者无法承担过高的费用而选择放弃。

  3、税收政策的调整

  对五年以内全额征收营业税，提高税率对购房者影响很大。目前5年以内的二手房源达到60%以上，客户对这样房源的需求达到40%左右，由于税收的增加导致部分客户转向购买一手房，也有部分客户由于税收过高而放弃购买，配房相比以前困难很多。目前中介行业的潜规则，是卖方净得，卖房人把全部过户费用转嫁给买方，无形中增加了购房者的交易成本，使其购房压力增大。  

  （二）供求关系的变化

  据不完全统计，2010年新建商品房存量80万平方米，在2011年1-11月份新增销售面积大约200万平方米，销售面积75万平方米，从全年的可售商品房来看，同比去年可售面积增加了256%。而需求量在经过2009年-2010年两年期间的大量释放后，相当于在供求关系上呈现出了反向走势。

  但是，德阳最新规划提出发展百万人口大城市，现阶段城区人口总量距离离预期的人口发展目标还有段距离，加上东汽、东锅搬迁进入德阳，所以德阳楼市的购房需求量还是较大的，德阳楼市的发展信心普遍还是很足的。

  从整个德阳开盘的楼盘及可售面积来看，2011年下半年明显呈增长趋势，直接导致供大于求，增加了购房者的选择范围。充足的房源，开发商之间价格的竞争，购房者观望情绪的浓厚，购房者已经不再有往日的冲动消费，德阳房价也正在逐步回归理性。  

  （三）德阳经济发展的变化

  德阳属于重工业为主要经济支柱的城市，消费群体很大一部分来源于东电、东汽、二重三大厂。从某种程度上讲，三大厂职工的消费态度，很大程度地影响着德阳楼市的消费态度，二手房市场的销售也受到影响。

三、对2012年德阳二手房市场发展变化的分析展望  

  （一）国家政策对德阳的影响

  2012年，房地产市场的平稳健康发展对于国民经济极其重要，与百姓的利益也密切相关，因此国家的房地产宏观政策也备受关注。近期国家对于2012年的宏观调控基调是“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，为了市场的平稳健康发展，2012年的宏观政策仍将以控制房价为主。

  德阳地区房地产的发展必须融入当地的经济发展之中，在经过一系列调控后，房价在逐步进入合理的回归线，处于三线城市的德阳，房价还是在比较合理的价格内，今后的房价在短时间内应该处于比较平稳的状态，长期发展来看应该稳中有升。  

  （二）下调存款准备金将意味着信贷政策的放松

  2011年11月30日，中国人民银行决定：从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民存款准备金率0.5个百分点。这离央行上次2008年12月份下调存款准备金率已经时隔35个月，也意味着自2010年以来的紧缩货币政策或正式转向，而未来信贷可能进一步放松，这对2012年倍感资金压力的刚性需求客户和改善性客户无疑增强了购买信心。  

  （三）德阳住房需求

  目前发达国家的城市化人口达到70%-75%，中国近期规划的城市化率将达到50%，德阳规划建设成为100万人口的宜居类城市，人口规模的扩大，将意味着住房消费的增大。德阳一直处于快速发展中，随着未来大型企业及外来人口的不断进驻，不仅带动城市经济发展、加大社会就业率，同时住房需求也将不断提升。因此当地购房刚性需求必占主导地位。其次，德阳自身城市环境通过这几年政府的用心打造，使得今日的德阳市已发生翻天覆地的变化，非常适合居家生活，而周边县级地区老百姓也逐渐向德阳市区移居。2012年高铁建成后，德阳到成都只有20分钟的车程，通行时间堪比成都市内自驾车一环到二环，据此估计，未来德阳将会有大量高铁沿线的外来人口入住。  

  (四)德阳二手房市场前景

  新建商品房在修建销售后，无论有多新，不论是否住过，只要经过一次买卖，都将变成二手房，“二手房”的概念是以交易而论之。城市发达到一定程度，二手房的销售面积、销售额将会远远超过一手房，这是客观的房地产市场发展规律所决定的。而德阳目前处于成长阶段，二手房的销售不及一手房的一半，德阳二手房市场的成长还有很大发展空间。国家的土地是有限的，随着时间的推移，新建商品房的数量也是有一定限制的，在未来的德阳房产市场，二手房将不断增加，也将占领更大的房产市场份额。